住宅需求研究之五：经济塌陷的城市楼市没希望！

研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。

结合我院的最新报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今天讲第五段，聊聊经济面。

从全国整体分析，经济与楼市有两重关系，一重关系：经济与楼市正相关，比如经济弱则利空楼市；另一重关系：负相关，比如经济弱所以要刺激楼市。

很多人，都被这两重相反的关系给搞晕了！而老杨很清楚二者的细微差别。这两关系，作用时间有差异。前者作用于中长期，而后者作用于短期。

而一旦涉及到具体城市的分析，则主要是第一重关系起作用。经济增长反映总体国民收入情况，是影响一个地区住宅需求的重要因素。如果一个地区经济明显弱于历史水平，或同类地区，则必定压制本地楼市。

接下来，横向比较一下35城经济面

2015年，35城GDP位居前五位的城市依次是上海（24965亿元）、北京（22969亿元）、广州（18100亿元）、深圳（17503亿元）和天津（16538亿元），紧随其后的是重庆，GDP为15720亿元。一线城市和直辖市的城市地位在GDP排名中得到了充分体现。

2015年35城GDP排名

看楼市表现，广州已被业界排除在一线城市之外了，但看经济总量，广州排全国第三，仍压深圳一小头。因此，一线四市，不是瞎扯的。如果看经济总量，未来几年，天津也有实力被归为一线阵营。

排名后五位依次是西宁、海口、银川、兰州和乌鲁木齐，GDP分别为1132、1161、1481、2096和2680亿元。主要是西北城市，城市规模较小，经济落后。

2015年，35城GDP实际增长率均值为8.4%。排名前三的城市依次是贵阳（12.5%）、重庆（11%）和西宁（10.9%）。西部的后发优势，正在体现。尤其是产业加速向西部转移，部分人口回流，都助推了经济增长。

更值得关注的是，东部城市中GDP增幅排名靠前的，比如合肥、杭州就很强劲，说明这两个城市的楼市中长期继续看好！而去年以来房价涨幅较大的厦门，经济增速却不强。

东北的三个城市沈阳（3.5%）、大连（4.2%）和长春（4.9%）位列排名后三位，哈尔滨（7.1%）增长率排名也较靠后。东北整体衰落了，经济低迷，企业效益大降，甚至近期地方国企东北特钢债务违约，闹得无法收场。在这一背景下，东北楼市也沦陷了，成为近两年全国最弱的板块。

 2015年35城GDP增长率排名

关于北京、上海，经济增速也比较靠后，但其性质与东北不同，京沪二市经济转型和产业结构调整早于全国其他城市，当前经济结构得到优化，虽然增速下滑，但增长质量明显高于其他城市。因此，其经济偏低增速，并不对楼市构成实质影响。

不过，同样是一线城市，深圳增速明显强于京沪，这也在一定程度上解释了深圳房价本轮上涨强于京沪。如果未来多年，深圳增速继续高于京沪，则其楼市仍可能略强于京沪。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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